Blog

6 marca 2021 r.

Umowa najmu okazjonalnego – o czym nie możesz zapomnieć?

 

Zastanawiasz się czy wynająć nieruchomość, ale obawiasz się, czy najemca po rozwiązaniu umowy dobrowolnie opuści Twój lokal? Z pomocą przychodzi Ci instytucja najmu okazjonalnego.

Jeżeli jesteś przedsiębiorcą i zajmujesz się zawodowo wynajmem nieruchomości ten artykuł nie jest dla Ciebie. Instytucja najmu okazjonalnego jest przeznaczona wyłącznie dla osób fizycznych, które nie zajmują się zawodowo wynajmem nieruchomościami.

Najem okazjonalny jest rodzajem umowy najmu, która chroni właścicieli lokali przed nierzetelnymi
i trudnymi lokatorami oraz znacznie przyspiesza pozbycie się niechcianego lokatora z mieszkania.

 

Kto może zawrzeć taką umowę?

Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć właściciel lokalu mieszkalnego na maksymalnie 10 lat. Instytucja ta nie jest przeznaczona dla właścicieli lokali użytkowych (usługowych), a także dla podnajmu nieruchomości lub podnajmu części nieruchomości. Z najmu okazjonalnego skorzysta jedynie prywatny właściciel nieruchomości, nie prowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego umożliwia właścicielowi uniknięcie etapu postępowania sądowego o eksmisję a później oczekiwanie na przedstawienie przez gminę oferty lokalu socjalnego (jeśli eksmitowanemu lokal socjalny przysługuje), tak jak ma to miejsce w przypadku „klasycznej” umowy najmu.

Przy klasycznym najmie lokalu mieszkalnego w okresie- od dnia uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego do dnia przedstawienia przez gminę oferty na zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego gmina odpowiada za szkodę właściciela lokalu, który pomimo prawomocnego wyroku o eksmisję, nie mógł z własnej nieruchomości korzystać, czy też dalej jej wynająć z uwagi na bezumowne zamieszkiwanie „niechcianych lokatorów”.

Czynsz i pozostałe opłaty

Przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego opłaty są identyczne, jak przy innych umowach najmu tzn. wysokość czynszu, opłaty za media, energię elektryczną, prąd, gaz lub inne opłaty eksploatacyjne. Często dla zabezpieczenia właściciela zawarcie umowy najmu okazjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal. Standardem jest przy mniejszych lokalach mieszkalnych pobieranie kaucji w wysokości jednomiesięcznego czynszu, przy większych lokalach mieszkalnych dwu lub trzymiesięcznego czynszu.

Właściciel może podwyższyć wysokość czynszu wyłącznie na warunkach określonych
w umowie.

O czym nie można zapomnieć żeby umowa była skuteczna?

Po zawarciu umowy najmu okazjonalnego na piśmie niezbędne jest złożenie przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w zakresie wydania i opróżnienia lokalu mieszkalnego.

Dla skuteczności umowy najmu okazjonalnego niezbędne jest zgłoszenie jej zawarcia do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Termin zgłoszenia nie to maksymalnie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W przypadku niedopełnienia obowiązku zgłoszenia umowy do skarbówki nie skorzystamy z dobrodziejstw umowy najmu okazjonalnego. Pamiętajmy,
że najemca przed opróżnieniem lokalu może zażądać przedstawienia mu tego potwierdzenia zgłoszenia do urzędu skarbowego.

Najważniejsze są załączniki

Do umowy najmu okazjonalnego, a w szczególności do aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji musimy przedstawić załączniki:

• pisemne oświadczenie najemcy, który oświadczy, do jakiego lokalu wyprowadzi się na wypadek eksmisji z lokalu, który chce wynająć,
• oświadczenie właściciela „lokalu, do którego wyprowadzi się najemca”
  o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących na wypadek eksmisji. Warto w tym wypadku żądać jeszcze przedstawienie tytułu prawnego do lokalu ( aktu notarialnego, czy umowy najmu) tzn. czy osoba, do której miałby się wyprowadzić nasz najemca na wypadek eksmisji jest właścicielem, czy najemcą.

Wynajmujący może zażądać, aby oświadczenie właściciela „innego lokalu” zostało złożone
z podpisem notarialnie poświadczonym.

 

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji sporządzone przez notariusza jest tytułem egzekucyjnym. Żeby móc opróżnić lokal z „niechcianego najemcy” potrzebne jest jeszcze pozyskanie klauzuli wykonalności na ten akt notarialny. Pozyskanie klauzuli wykonalności jest niezwykle proste
i trwa dość krótko ( z założenia do 3 dni, w praktyce ok. 7 dni). Zanim wystąpimy o klauzulę wykonalności powinniśmy dokonać kilku czynności, o których napiszę poniżej.

 

W praktyce wygląda to w ten sposób, że w przypadku, gdy np.:

 

1. najemca opóźnia się z zapłatą czynszu lub innych opłat eksploatacyjnych za trzy pełne okresy;

Wskazówka praktyczna dla właścicieli:

Ustawa mówi nam, że najemca musi opóźniać się za 3 pełne okresy płatności. Okresem płatności wcale nie musi być miesiąc. Okresem rozliczeniowym może być tydzień lub dwa tygodnie. Takie określenie okresu płatności zminimalizuje ryzyko i stratę właściciela.

Zasada ta nie dotyczy informacji o zamiarze wypowiedzenia umowy (czyli upomnienia najemcy
i wezwania do zapłaty). W tym przypadku przepisy jasno wskazują na konieczność wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu.

2. najemca nie opuszcza lokalu pomimo wygaśnięcia umowy;
3. najemca korzysta z lokalu w sposób niezgodny z umową.

Przykład:

Jan umówił się z Waldkiem, że zamieszka wraz z rodziną w jego mieszkaniu. Mieszkanie to miało zapewnić Waldkowi potrzeby mieszkaniowe. Po zawarciu umowy Waldek urządził w mieszkaniu Jana studio nagraniowe.

 

W momencie, gdyby wystąpiła któraś w omówionych przesłanek, wynajmujący powinien upomnieć najemcę wyznaczając mu dodatkowy termin na wyprowadzkę, spłatę zaległości lub korzystanie
z mieszkania zgodnie z przeznaczeniem.  Dopiero po upływie dodatkowego terminu możemy wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny. Po jej uzyskaniu kierujemy wniosek do komornika o wykonanie obowiązku opróżnienia lokalu przez najemcę wraz z wszystkimi rzeczami należącymi do najemcy. Dopiero wtedy komornik dokona eksmisji do lokalu, wskazanego uprzednio już przez najemcę.

W sytuacji, gdyby w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego – właściciel „innego lokalu” chciałby cofnąć swoją zgodę albo utraciłby tytuł prawny do uprzednio wskazanego lokalu – obowiązkiem najemcy jest poinformować o tym fakcie właściciela w ciągu 21 dni od dnia powzięcia takiej wiadomości. W sytuacji, gdyby najemca nie dotrzymał terminu, właściciel jest uprawniony do wypowiedzenia umowy z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia.

 

Zatem jeżeli będziemy mieć do czynienia z najemcą, który nie zamierza dobrowolnie opuścić wynajmowanego lokalu, właściciel powinien doręczyć najemcy żądanie jego opróżnienia, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W takim żądaniu należy:

• wymienić właściciela oraz najemcę, którego żądanie dotyczy,
• wskazać umowę najmu okazjonalnego lokalu,
• podać przyczynę ustania stosunku najmu.
• określić termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Z chwilą bezskutecznego upływu terminu wskazanego przez wynajmującego,  jest on uprawniony do złożenia do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu obejmującemu oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji dobrowolnego opróżnienia zajmowanego lokalu. Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności należy załączyć:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
• dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu, którego dotyczy żądanie właściciela,
• potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego.

 

Analizując już tę umowę warto wskazać też jej mankamenty. Przykładowo można przedstawić sytuację, w której wskazany w oświadczeniu inny lokal został już sprzedany, a najemca nie wskazał nowego lokalu zastępczego. Właścicielem lokalu pierwotnie wskazanego został już inny podmiot, co nie pozwoli komornikowi na wykonanie eksmisji do tego lokalu, bo obecny właściciel nigdy nie wyrażał na to zgody. Można by się jeszcze zastanowić, czy byłaby możliwa eksmisja najemcy do nowego lokalu składającego oświadczenie o zgodzie najemcy na zamieszkiwanie. Niestety należy tu skłonić się ku tezie przeczącej z uwagi na fakt, iż oświadczenie obejmuje jedynie zgodę na eksmisję pod konkretnie wskazanym adres, a nie zgodę na zamieszkanie w jakimkolwiek lokalu, do którego tytuł prawny ma składający oświadczenie. Może się więc okazać, że właściciel lokalu w takim przypadku nie uniknie sądowego postępowania o eksmisję.

Najemcy często obawiają się zawrzeć taką umowę ze względu na sprawniejszą egzekucję
i dodatkowe opłaty notarialne, związane ze złożeniem oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Mimo, iż procedura zawierania umowy najmu okazjonalnego jest nieco bardziej złożona od zawarcia „klasycznej” umowy najmu,  polecam rozważyć ten rodzaj umowy z uwagi na większą ochronę właściciela nieruchomości.

Jakie zapłacę podatki od najmu okazjonalnego?

 

W przypadku, gdy właściciel dotrzyma wymogu zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
najem okazjonalny opodatkowany jest zryczałtowanym podatkiem w wysokości 8,5%, bez względu na wysokość osiąganych dochodów.

Jeżeli właściciel nie zdecyduje się na podatek ryczałtowy lub nie złoży w terminie oświadczenia w urzędzie skarbowym, podatek za najem okazjonalny będzie rozliczany na zasadach ogólnych. W tym przypadku stawka wynosi 18% lub 32% całkowitego dochodu. Rozliczenie na zasadach ogólnych będzie opłacalne w szczególności w pierwszym roku trwania umowy, jeśli właściciele przeprowadzi remont mieszkania. W takiej sytuacji w przypadku ryczałtu nie będzie można odliczyć kosztów remontu.

Co mnie jeszcze zaskoczy?

Zajmując się tematyką eksmisji, czy to samodzielnej, czy powiązanej z zawarciem umowy najmu okazjonalnego nie można nie wspomnieć o jej ograniczeniach w okresie pandemii. Tak, zwana ustawa covidowa wprowadziła zakaz eksmisji w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19. Oznacza to, iż do momentu uchylenia stanu epidemii w Polsce nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

 

Już niedługo w moim sklepie będziesz mógł kupić gotowy wzór umowy najmu okazjonalnego.

 

 

 

Tekst powstał przy współpracy Agnieszki Wasiluk (radcy prawnego ) z  Żanetą Kusz (aplikantką radcowską II roku). Redakcja: Agnieszka Wasiluk.