Blog / Dożywocie i służebność osobista – czy można ustanowić na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu?
Pewnie nieraz spotkałeś się sytuacją, w której jeden z członków rodziny darował córce, synowi, czy wnuczkowi nieruchomość w zamian za prawo do dożywotniego bezpłatnego zamieszkiwania w tej nieruchomości. Nigdy pewnie nie zastanawiało Cię to, jakie prawo do tej nieruchomości ma darczyńca. O ile, sytuacja, w której darczyńca posiada prawo własności nieruchomości nie budzi wątpliwości i zastrzeżeń z uwagi na fakt, iż każdy właściciel może dysponować własną nieruchomością bez żadnych ograniczeń- o tyle sytuacja, gdy darczyńcą jest osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawnie wątpliwą.
Zastanówmy się czy ustanowienie dożywocia lub służebności osobistej na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu będzie w ogóle skuteczne?
O tym jaka jest różnica między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a odrębną własnością czy też spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu przeczytasz w tym wpisie: Spółdzielcze prawa do lokalu, a odrębna własność
Wyobraźmy sobie sytuację że możesz kupić okazyjnie mieszkanie, które jest spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Lokal ma 60 m kwadratowych i jest położony w centrum Krakowa a jego cena to tylko 200 000 zł. Przeanalizowałeś już księgę wieczystą nieruchomości
i wszystko wydaje się być w porządku. Jedyny zapis, który martwi Cię w akcie notarialnym darowizny na rzecz obecnego właściciela to ustanowione prawo dożywocia dla brata obecnego właściciela. Zastanawiasz się, jakie mogą być konsekwencje takiego zapisu?
Służebność osobista i dożywocie- jakie są różnice?
Powinniśmy chyba wyjść od tego czym różni się służebność osobista mieszkania od prawa dożywocia ustanowionego właśnie w tym mieszkaniu. Oba te prawa są do siebie podobne. Szerszym jednak ograniczeniem praw do korzystania
z nieruchomości jest prawo dożywocia. Dlaczego? Służebność osobista mieszkania jest to wyłączne uprawnienie konkretnej osoby do zamieszkiwania konkretnej nieruchomości bezpłatnie do końca jej życia. Służebność osobista dla swojej skuteczności powinna być wpisana w dziale III księgi wieczystej nieruchomości. Prawo dożywocia z kolei jest nie tylko uprawnieniem darczyńcy do dożywotniego zamieszkania nieruchomości ale również uprawnieniem darczyńcy do tego żeby właściciel nieruchomości dostarczył mu wyżywienia, ubrania, światła i opału. Obdarowany ma również obowiązek zapewnić darczyńcy odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz opłacić pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Czy zawsze darczyńca przy prawie dożywocia będzie mógł zamieszkiwać nieruchomość obdarowanego?
Nie zawsze, umowa dożywocia będzie precyzowała, czy darczyńca może zamieszkiwać dożywotnio darowaną mu nieruchomość lub ewentualnie obdarowany przyjmie go do własnego mieszkania, zapewniając mu osobistą opiekę, pielęgnowanie w chorobie, wyżywienie , opał
Udzielmy zatem odpowiedzi na pytanie, czy można ustanowić dożycie lub służebność osobistą na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu?
Ujmując problem ogólnie wskazać należy, iż nie wolno obciążyć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowaniem, służebnością bez zgody spółdzielni. Tak należy rozumieć art. 17 16 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zgodnie, z którym wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, całego lub części lokalu nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Co ciekawe, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być już obciążone hipoteką a hipoteka jest przecież podobnie jak użytkowanie, czy służebność ograniczonym prawem rzeczowym. Jednak jeśli skupimy się nad tym zagadnieniem nieco dłużej to dojdziemy do wniosku, iż mimo, że nie ma przepisu prawnego dopuszczającego możliwość obciążenia spółdzielczego własnościowego mieszkania użytkowaniem, czy też służebnością w wielu przypadkach może się ona okazać skuteczna.
Kiedy obciążenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego służebnością osobistą będzie skuteczne?
Zanim odpowiem na powyższe pytanie wskazać należy, że w żadnej sytuacji takie obciążenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie będzie skuteczne wobec spółdzielni.
Przyjmijmy, że Ronald Nawalny strony zawarł umowę notarialną, przenoszącą spółdzielcze prawo do własnościowego mieszkania w drodze darowizny na Karolinę Studziańską i Karolina Studziańska przyjęła to mieszkanie. Jednocześnie Karolina Studzińska zobowiązała się, że
w zamian za ten podarunek pozwoli Ronaldowi Nawalnemu dożywotnio mieszkać w tym mieszkaniu, a dodatkowo jeszcze będzie dostarczała mu leków, wyżywienia, będzie opłacała rachunki i wyprawi pogrzeb. Pewnego dnia Karolina przestała się wywiązywać się
z obowiązków względem Ronalda. Z tego powodu Ronald wystąpił do sądu z roszczeniami wobec Karoliny. W tej sytuacji konieczna będzie ocena relacji wzajemnych zobowiązań stron a nie relacja stron wobec spółdzielni. Mając to na uwadze Karolina mogła zobowiązać się wobec Ronalda do świadczeń na zasadzie swobody zawierania umów i takie jej zobowiązania wobec Ronalda będą skuteczne.
Przechodząc do analizy, czy inwestor byłby odpowiedzialny za zobowiązania Karoliny wobec Ronalda. Tutaj sytuacja nie jest już tak oczywista. Wszystko zależy od konkretnego przypadku np. czy inwestor jest osobą postronną. Konieczne będzie ustalenie, czy sprzedaż nieruchomości mogłaby zostać uznana za czynność mającą na celu pomoc Karolinie w obejściu jej zobowiązań wobec Ronalda. W takiej sytuacji czynność mogłaby zostać uznana za sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, a w konsekwencji nie wywołującą skutków prawnych.
Moim zdaniem inwestor nie będzie wstępował w stosunki osobiste pomiędzy Ronaldem a Karoliną. Zobowiązania Karoliny nie będą miały charakteru rzeczowego (obciążającego nieruchomość) i nie będą wiązały inwestora, dokonującego zakupu od Karoliny.
Autor : Agnieszka Wasiluk
Świetny artykuł i bardzo pomocny
Dziękuję Gosiu 😉