Czym jest umowa rezerwacyjna?

Blog / Czym jest umowa rezerwacyjna?

Dostaję od klientów wiele zapytań w sprawie tej wdzięcznej formy umowy. Dziś odpowiem na najczęściej pojawiające się pytania. Umowa rezerwacyjna jest o tyle ciekawa, że może występować w dwóch formach- jako umowa poprzedzająca zawarcie umowy deweloperskiej przy sprzedaży na rynku pierwotnym albo jako umowa poprzedzająca zawarcie umowy sprzedaży mieszkania przy rynku wtórnym.

O umowie deweloperskiej możesz posłuchać więcej tutaj:

Nie taki diabeł straszny…

Umowa rezerwacyjna jest umową nienazwaną. Umowa rezerwacyjna, poprzedzająca zawarcie umowy deweloperskiej jest dosyć kontrowersyjna, gdyż nie jest uregulowana w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Najwięcej kontrowersji budzi wpłata opłaty rezerwacyjnej na konto dewelopera. Ustawa deweloperska nie przewiduje takiej możliwości, żeby nabywcy lokali, czy domów dokonywali wpłat bezpośrednio na konto dewelopera. Wszelkie płatności związane z realizacją inwestycji deweloperskiej powinny być dokonywane na rachunek powierniczy w banku wybranym przez dewelopera. Zazwyczaj deweloperzy lub spółdzielnie, realizujące przedsięwzięcia deweloperskie oferują umowę rezerwacyjną nabywcom w momencie, gdy nie mają jeszcze pozwolenia na budowę lub gdy pozwolenie na budowę nie jest jeszcze ostateczne. W takich sytuacjach deweloperzy nie mogą jeszcze zawierać umów deweloperskich, a chcąc już sprzedawać, czy rezerwować lokale muszą w jakikolwiek sposób ten stan uregulować. Zawarcie umowy rezerwacyjnej jest korzystne również dla nabywcy, które chce sfinansować inwestycję kredytem hipotecznym, gdyż pozwala nabywcy pozyskać więcej czasu na uzyskanie finansowania.

Jeszcze bardziej kontrowersyjna jest wysokość opłaty rezerwacyjnej. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów postuluje nowelizację umowy deweloperskiej
w ten sposób, żeby maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej wynosiła 1 % ceny. W tym momencie w zakresie wysokości zadatku przy umowie rezerwacyjnej panuje “wolna amerykanka”. Jedni deweloperzy podchodzą do opłaty rezerwacyjnej ostrożnie i z rozwagą, ustalając ją na poziomie 5 000 zł, inni działają odważnie, ustalając je na poziomie nawet 100 000 zł.

O klauzulach niedozwolonych w umowach możesz posłuchać tutaj:

Co się stanie z opłatą rezerwacyjną po zawarciu umowy deweloperskiej?

Zazwyczaj deweloperzy przesyłają opłatę rezerwacyjną na rachunek powierniczy banku, choć spotkałam się również z praktyką dewelopera, który zwracał opłatę rezerwacyjną na konto nabywcy w całości.

Co istotne, w umowach rezerwacyjnych mogą występować elementy umowy przedwstępnej, która zobowiązuje nabywcę do zawarcia umowy sprzedaży
w określonym terminie lub też mogą występować wyłącznie postanowienia dotyczące rezerwacji mieszkania, domu, czy lokalu, ale bez obowiązku zawarcia umowy sprzedaży w określonym terminie.

Pani Mecenas i co robimy…

Pani Basia napisała do mnie: Pani Mecenas czy umowa rezerwacyjna mieszkania to umowa sprzedaży? Podpisałam umowę rezerwacyjną z możliwością wycofania się. Postanowiłam nie inwestować w tą umowę i czekam na zwrot kaucji od sprzedającego. Umowa rezerwacyjna cywilnoprawna po prostu wygasła 15.11.2020. Czy dobrze rozumiem?”

W odpowiedzi na maila i po przeanalizowaniu umowy rezerwacyjnej podpisanej przez Panią Basię odpisałam, że umowa rezerwacyjna nie jest umową sprzedaży.
W przypadku Pani Basi umowa miała charakter klasycznej umowy rezerwacyjnej
i rezygnacja z zawarcia umowy sprzedaży nie wiązała się dla niej z żadnymi kosztami. Nie zawsze sytuacja będzie wyglądała tak, jak u Pani Basi- zazwyczaj w umowach rezerwacyjnych pojawiają się zapisy mające bardziej postać umowy przedwstępnej
i uprawnienia dewelopera, czy sprzedającego do zachowania zadatku w przypadku odstąpienia od umowy.

Pan Józef napisał do mnie tak: Pani Mecenas, czy w umowie rezerwacyjnej dopisujemy paragraf o zwrocie zadatku w podwojonej wartości, gdyby sprzedający chciał zerwać taką umowę rezerwacyjną?

Oczywiście, zapis proponowany przez Pana Józefa w umowie rezerwacyjnej jest najbardziej chroniącym interes nabywcy. W sytuacji, gdyby po podpisaniu umowy rezerwacyjnej pojawił się inny nabywca, oferujący deweloperowi wyższą cenę
i deweloper uchylałby się od zawarcia umowy z Panem Józefem – Pan Józef mógłby domagać się podwójnej kwoty zadatku, czyli np. wpłacił deweloperowi 5 000 zł
a mógłby się domagać zwrotu 10 000 zł.

Pani Iza napisała tak: znany mi deweloper z Warszawy (z którym współpracuje) zaproponował:

• nabywcy, którzy przy umowie rezerwacyjnej wpłacą większą gotówkę na rachunek firmowy dostają rabat 10% za każde wpłacone 100 000.

Interesuje mnie mieszkanie warte 1 000 000 zł. Gdybym wpłaciła całą gotówkę miałabym rabat ok 100 000 zł, co starczyłoby na wykończenie a cena wykończonego mieszkania i tak byłaby bardzo interesująca. Czy można tą umowę zabezpieczyć zapisem 777 k.p.c. wobec dewelopera? Proszę o opinie.

Odpowiedź na to pytanie była złożona, ale przytoczę tu najistotniejsze kwestie problemu. Zapłata całości ceny przed zawarciem umowy deweloperskiej w umowie rezerwacyjnej jest przede wszystkim dla Pani Izy bardzo ryzykowana. Na tym etapie deweloper nie posiada jeszcze ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę
a w przypadku wpłaty przez nabywcę 1 miliona złotych bezpośrednio na rachunek dewelopera po upadłości dewelopera albo gdyby deweloper nie pozyskał pozwolenia na budowę – nabywca może nie odzyskać pieniędzy. Kolejny problem, który wyłonił się w tym kazusie jest to, że deweloper proponuje zapłatę ceny z pominięciem rachunku powierniczego. Takie działanie dewelopera może zostać uznane za przestępstwo tj. Sprzedaż lokali z pominięciem przepisów ustawy deweloperskiej.

Przepisy karne w ustawie deweloperskiej przewidują odpowiedzialność karną dewelopera w trzech przypadkach:

1. Kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną
   w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, wbrew postanowieniom art. 17 ust. 1, nie sporządza tego prospektu, podlega karze grzywny. (Art. 32 ustawy deweloperskiej);

2. Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. (Art. 33 ustawy deweloperskiej);

3. Kto, wbrew przepisom ustawy wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. ( Art. 34 ustawy deweloperskiej).

Jak widać w powyższych przepisach wprost nie wskazano odpowiedzialności karnej dewelopera za nie zawarcie z bankiem umowy o prowadzenie rachunku powierniczego, jednak zdaniem wielu karnistów wyżej opisane przepisy karne ustawy deweloperskiej w powiązaniu z przepisem art. 286 Kodeksu Karnego są wystarczające do pociągnięcia dewelopera do odpowiedzialności karnej za stosowanie praktyki wpłaty środków przez nabywców z pominięciem rachunku powierniczego.

Z kolei w projekcie nowelizacji ustawy deweloperskiej wprost wskazano odpowiedzialność dewelopera za nie zawarcie umowy rachunku powierniczego tj.

Kto, będąc obowiązanym do zapewnienia nabywcom jednego ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę określonych w art. 6 ust. 1 nie spełnia tego obowiązku podlega karze grzywny albo karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2 (art. 56 projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej).

Z kolei art. 6 projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej). Deweloper zapewnia nabywcom jeden z następujących środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę:

1) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Kolejny problem Pani Izy byłby związany z tym, że art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego tj. akty notarialne, w których dłużnik dobrowolnie poddał się egzekucji wymagają formy aktu notarialnego. Nie wiem, czy Pani Izie udałoby się znaleźć notariusza, który nie zwróciłby uwagi na nieprofesjonalne działanie dewelopera i czy sporządziłby taki akt notarialny, którego podstawą musiałaby być umowa zobowiązująca dewelopera do przeniesienia własności. Każdy szanujący się notariusz odmówiłby sporządzenia tego rodzaju aktu, wskazując, że powinna zostać zawarta umowa deweloperska a środki przekazane na rachunek powierniczy.

Daj znać w komentarzu, z jakimi problemami przy zawieraniu umów deweloperskich spotkałeś się? Daj znać- czy zawierałeś umowę deweloperską/ umowę rezerwacyjną i jeśli tak – czy sprawdzałeś legalność działań notariusza?

Jeśli potrzebujesz wzór umowy rezerwacyjnej kupna mieszkania – napisz do mnie.